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La réforme des plus values immobilières --NOUVEAU--


Du nouveau en perspective !!!
Bernard Cazeneuve, ministre délégué chargé du Budget, a présenté jeudi 18 juillet devant les Sénateurs les modalités de la réforme des plus-values immobilières, qui sera applicable dès le 1er septembre 2013 pour les cessions d'immeubles actuellement imposables, à savoir les résidences autres que la résidence principale des contribuables et les logements mis en location.
La réforme repose sur deux axes :
- Le délai pour bénéficier d'une exonération totale de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu sera ramené de 30 à 22 ans; dans le même objectif, l'exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) interviendra désormais de manière progressive chaque année et sera totale au bout de 30 ans.
- Un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% s'appliquera aux cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
Ces modalités seront intégrées au projet de loi de finances pour 2014. En complément, conformément aux annonces du Président de la République, les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir seront supprimés, ce qui , selon le gouvernement, devrait réduire l'incitation à la rétention du foncier disponible pour la construction de logements..
 
Elle est associée à un abattement de 6% par année de détention à partir de la 6ème, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans.

Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d'abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l'impôt sera complexe et l'avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l'effet de cette mesure.
En pratique, en cas de vente d'un bien autre qu'une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19%, les abattements pour durée de détention seront de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu'à la 21ème, soit 96% d'abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années.

En revanche, pour le calcul de l'assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l'assiette de l'impôt sera réduite d'un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention.
En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000 € réalisée au terme de 10 ans de détention :

Jusqu'au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s'évalue à 12.420 € (dont 6.840 € d'impôt sur la plus-value nette et 5.580 € de prélèvements sociaux).
Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l'effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25% appliqué temporairement, le montant total de l'impôt sera de 9.700 € (dont 4 000 € d'impôt sur la plus-value et 5 700 € de prélèvements sociaux), soit un gain de 4.720 € d'impôt (dont 1.300 € au titre de l'abattement exceptionnel). A noter que dans l'hypothèse où le régime d'imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2.500 €.
Source AGEFI Actif





Le Système actuel...

1 – Réforme de la plus value immobilière.

Si la réforme de la plus value immobilière est réalisée dans le cadre de la loi de finance rectificative pour 2011, la loi de finance pour 2012 y apporte quelques modifications, quelques assouplissements.
La loi de finance rectificative pour 2011, modifie en profondeur le calcul de l’impôt sur la plus value immobilière en repoussant la durée de détention pour bénéficier d’une exonération de 15 ans à 30 ans. Dorénavant, seuls les biens immobiliers détenus depuis plus de 30 ans pourront bénéficier d’une exonération de cet impôt.
Le montant de la plus value est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Un abattement progressif est réalisé afin de réduire le montant de la plus value taxable en fonction de la durée de détention, l’abattement est de :
  • De 2% par an entre la 6 ième et la 17 ième année de détention de l’immeuble.
  • De 4% par an entre la 18 ième et la 24 ième année de détention de l’immeuble.
  • De 8% par an entre la 25 ième et la 30 ième année de détention de l’immeuble.
Bien évidemment, la résidence principale reste exonérée de l’impôt sur la plus value immobilière quelque soit la durée de détention de l’immeuble.
Ainsi, l’abattement pour durée de détention de l’immeuble devient très progressif. Vous pourrez consulter dans le tableau ci contre le niveau de plus value applicable selon la durée de détention de votre bien.
Durée de détention Taux d’abattement
0 0
1 0%
2 0%
3 0%
4 0%
5 0%
6 2%
7 4%
8 6%
9 8%
10 10%
11 12%
12 14%
13 16%
14 18%
15 20%
16 22%
17 24%
18 28%
19 32%
20 36%
21 40%
22 44%
23 48%
24 52%
25 60%
26 68%
27 76%
28 84%
29 92%
30 100%

La loi de finance pour 2012, ajoute quelques modification à cette première réforme des plus values immobilières. Devant la levée de bouclier des contribuables, les députés adoucissent quelques incohérences :
 

Exonération des plus-values immobilières réalisées au titre de la première cession d’une résidence secondaire

Cette première disposition  permet d’exclure de l’impôt les vendeurs qui sont locataires de leur résidence principale. Pour autant, l’application de cette disposition est stricte et le vendeur devra respecter deux critères cumulatifs :
  • d’une part, ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ;
  • -d’autre part, remployer, dans les 24 mois suivant la cession, tout ou partie du prix dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’ils affecteront à leur habitation principale.
Ce dispositif d’exonération est similaire à celui qui s’appliquait avant l’entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières de 2004.  Il s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.
 

Définition légale du prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value d’un bien acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover.

La règle actuelle de calcul de la plus-value immobilière imposable est précisée en cas de revente d’un bien acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover.  Le prix d’acquisition à retenir s’entend du prix de l’existant majoré du montant des travaux dès lors qu’ils sont documentés avec des factures.
Cette mesure s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2011, c’est-à-dire aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2011.
Toutefois, s’agissant d’une simple mesure de clarification d’une règle qui s’applique actuellement, l’Administration devrait préciser qu’elle s’applique également aux contentieux en cours.
 

Obligation de report des plus-values privées imposables sur la déclaration d’ensemble des revenus

Anecdotique, mais aux conséquences lourdes pour les contribuables bénéficiant d’aides sociales, le montant de la plus value réalisée par les contribuables devra dorénavant être indiquée dans la déclaration d’impôt sur le revenu et viendra incrémenter le revenu fiscal de référence.
Cela signifie que le revenu fiscal de référence devra tenir compte de la plus value immobilière réalisée. Les conséquences de cette disposition pourrait être lourd pour le calcul de la taxe d’habitation, mais également de toutes les aides sociales dont peuvent bénéficier les contribuables.
 

Exonération lors de la cession de l’immeuble qui a constitué la résidence principale du vendeur avant la maison de retraite

Autre régime d’exonération de la plus value immobilière lorsque le vendeur cède un immeuble qui a constitué sa résidence principale et qui n’a fait l’objet depuis lors d’aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d’un établissement mentionné aux 6° ou 7° de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.
Pour bénéficier de cette exonération, le contribuable
  • au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, il n’est pas passible de l’impôt de solidarité sur la fortune et
  • au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, n’a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l’article 1417 du présent code
  • et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
Source Guillaume Fonteneau
http://www.leblogpatrimoine.com/impot/plus-value-immobiliere-synthese-calcul-et-exoneration-apres-le-vote-de-la-loi.html